[스크랩] 좋은 땅 있는데 사실래요? 토지 투자시 꼭 확인해야 할 사항은?

 

#서울에 사는 직장인 박모(49)씨는 최근 부동산 컨설팅업체가 권한 토지를 덜컥 샀다가 낭패를 봤다. 현장에 가지 않고 설명만 듣고 산 땅이 도로에 접하지 않은 "맹지"여서 건축물을 지을 수 없는 땅이었다.

#주부 이모(50)씨 역시 현장 확인을 하지 않고 강원도 홍천의 토지를 샀다가 땅을 치며 후회하고 있다. 공유지분으로 등기 되어 토지 개발, 매각 등이 쉽지 않았던 것이다.

한때 개발 가능성이 거의 없는 토지를 매수한 뒤 소비자에게 비싼 값에 분양해 이득을 취하는 "기획부동산"이 기승을 부린 적이 있었다. 최근에는 덜하지만 아직도 종종 "좋은 땅 있는데, 사실래요?"라는 전화를 받기도 한다. 토지는 비슷한 인근 지역이라도 입지조건과 법적 개발용도, 건축허용 여부, 도로와의 접근성 등에 따라 땅값이 천차만별이다. 따라서 토지에 대한 투자는 더욱 신중을 기해야 한다.

▣ 토지 투자 첫 걸음은 토지이용계획인원부터 확인, 토지 투자 절차는?
토지 장기 투자는 비교적 다른 부동산 상품에 비해 투자수익이 높지만 대신 위험도 많다. 그만큼 신경 써야 할 부분도 많을 수 밖에 없다. 통상 토지 매입 시 간단한 절차를 따르면 도움이 될 만한 팁(tip)을 살펴보자.

토지 매입할 때 등기부등본만 보는 경우가 많은데 토지의 미래가치를 분석하려면 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도를 확인해야 한다.

토지이용계획확인서는 토지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로 지역·지구 등의 지정내용과 행위제한내용, 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 내용을 담고 있어 토지 매입시 가장 먼저 확인해야 할 사항이기도 하다. 인터넷 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)을 통해 확인 할 수 있다.

등기부등본에는 압류, 소유권이전청구권 가등기, 환매등기 등의 권리가 없는지 그리고 토지 소유자와 (근)저당 여부 등을 확인할 수 있다. 매입 토지의 모양, 경계, 도로와의 접합여부 등은 지적도를 통해 확인 할 수 있고 지목, 지번, 면적 등은 토지대장을 확인하면 된다. 토지 위에 건축물이 있다면 건축물대장을 통해 건축물 사용연도, 층수, 연면적, 위법 건축물 여부 등을 알 수 있다.

매입 하려는 토지가 멀리 있을 경우에는 인터넷으로 사전 답사를 해보는 게 좋다. 주변에 쓰레기매립장, 장례식장, 화장터 등 사람들이 혐오하는 시설이 있는지, 그리고 주변 도로 여건 등을 확인 하는 것이 가능하다.

토지 가격의 적정성 여부도 현장에 가기 전 확인해야 한다. 부동산114(www.r114.com)에서 매입하려는 지역의 매물 가격을 통해 매입 비용의 적정성을 간접 비교 할 수 있고 전문 공인중개사무소를 통해서도 가격을 확인 할 수 있다. 일부 지자체, 특히 경기도는 경기도부동산포털(www.gris.gg.go.kr)을 운영하고 있어 토지의 종합 정보는 물론 거래 사례를 통해 가격을 비교할 수 있다.

기본적인 사항을 확인했다면 꼭 현장 답사를 해야 한다. 가능하면 관련 전문가와 동행해 조언을 구하는 것도 좋다. 자연 지물로 인해 경계가 불분명하거나 위치를 찾기 어려운 경우에는 현지 공인중개사무소의 도움 청하면 좋다. 현지 마을 주민과 접촉해 매입 토지의 내역, 토질 등을 확인 하는 것도 도움이 될 수 있다. 임야를 매입한다면 눈 녹은 초봄에 답사 하는 것이 좋다. 임야의 경우 숲이 우거져 있거나 낙엽이 수북이 쌓여 있으면 경사도 파악이 어렵기 때문이다.

현장에 갔다면 반드시 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 매입한 토지를 용도에 맞게 사용할 수 있는지 여부를 확인해야 한다. 또 공인중개사무소 3~4곳 정도를 찾아가 매입 토지의 가격이 적정한지를 다시 검토 할 필요가 있다. 그리고 모든 검토가 끝났다면 계약서를 작성하되 토지에 분묘가 있거나 위법 건축물 등이 있다면 계약서 "특약사항란"에 이장과 철거를 기재하고 계약서를 작성하는 것이 좋다.

▣ 토지 투자시 꼭 확인해야 할 사항은
매입한 토지에 묘가 있다면 추가 비용이 발생할 수 있다, 매입한 토지에 분묘가 있는지 현장 답사를 통해 확인해야 한다. 토지 이용시 제한을 따를 수 있고 이장 비용이 발생할 수도 있다. 묘지는 분묘기준법 상 20년 이상 해당 토지내에 있다면 점유권이 인정되기 때문이다. 이럴 경우 묘지 소유권자 동의 없이는 이장할 수가 없어 토지 개발에 제한을 받을 수 있다. 또 컨테이너 박스는 바닥에 바퀴가 있으면 점유권이 인정되지 않지만, 바퀴가 없으면 점유권이 인정된다. 철거 비용 등이 발생할 수 있으므로 현장에서 살펴봐야 한다.

진입로가 없는 맹지는 어떤 경우에도 1급 토지가 될 수 없다, 땅 투자는 도로의 인접 여부가 관건이다. 토지에 접해 있는 도로가 없는 경우 건축허가를 받을 수 없고 도로가 접해 있지 않으며 진입로 확보를 위해 추가적으로 주변 토지를 매입하는 경우가 발생할 수 있다.

토지 모양은 정사각형면이 좋다, 좋은 곳에 있는 땅도 모양이 기형적이면 가치가 크게 떨어지게 된다. 토지가 자루형 모양이거나 삼각형 모양, 직사각형 모양이면 효율성이 떨어지는 만큼 가능하면 정사각형에 가까운 토지가 좋다.

집을 지을 경우 토지 경사도 및 방향을 확인해야 한다, 토지에 건축물을 올릴 경우 경사도에 따라 건축허가 여부가 달라질 수 있어 반드시 해당 토지를 관할하는 시·군·구청에 방문해 확인하는 것이 필요하다. 또 토지의 방향에 따라 건축물의 방향도 정해지는 만큼 토지의 방향도 반드시 체크해야 한다.

공유지분이 있는 토지는 향후 개발이 어려울 수 있다, 공유지분 여부도 반드시 체크해야 한다, 공유지분의 땅은 재산권 행사와 개발이 어렵기 때문이다. 전원주택·펜션 등을 지으려 해도 다른 소유권자 전원의 동의가 필요해 쉽지 않고 향후 환금성도 떨어질 수 있다.

지목을 잘만 변경하면 땅값 오를 수도 있다, 해당 토지를 관할하는 시·군·구청을 방문해 매입한 토지가 지목변경이 가능한지도 반드시 확인해야 한다. 지목은 사용 목적에 따라 토지를 구분한 것으로 전(田·밭), 답(畓·논), 임야와 도로, 철도, 주유소 용지 등 28가지로 구분된다. 지목이 전, 답, 임야, 과수원 등이 투자가치가 높다고 할 수 있다.

구거(溝渠 ·인공 수로)가 있으면 길을 내기가 어려울 수 있다, 구거가 있으며 도로에서부터 토지내 건축물로 접근하는 길을 내기 어려울 수 있다. 이럴 경우 구거 점용허가를 따로 받아야 하고 토지 사방으로 구거가 있으면 도로로 길을 내기가 더 힘들어진다.

하천 옆에 토지는 범람 위험이 있어 주의해야 한다, 하천은 상류천과 달리 범람 가능성이 커 개발하는데 있어 제한이 있을 수 있다. 인근에 농업용 저수지 및 낚시터가 있는지도 체크하는 것이 좋다. 저수지 및 낚시터 인근 토지는 범람에 따른 침수 가능성이 크기 때문이다.

마지막으로 토지 투자! 뜬구름 잡지말자, 개발지역의 경우 뜬소문이 많아 현혹되기도 쉽다. 부정확한 소문만 믿고 매입했다고 낭패를 보기 일쑤다. 개발지역의 투자는 정확한 정보파악과 과학적인 투자분석이 중요하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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